مقدمة عامة عن التقييم العقاري
- التقييم العقاري مهنة كأي مهنة مبنية على أسس وقواعد علمية وليست فرضيات وآراء شخصية وهو مؤشر مهم جداً في جميع الاستثمارات العقارية، ولكن للأسف مؤخراً أصبح يعج بالمتطفلين من غير أهله بشكل واضح.
- فالتقييم العقاري هو العلم الذي يبحث في تحديد القيمة للعقارات بكافة أشكالها من ( أراضي – مساكن – محلات تجارية – مصانع – مزارع) للوصول إلى قيمتها السوقية، ويستند في تحديد هذه القيمة إلى: علم وفن و خبرة
- فالعلم يتمثل في اتباع الطرق العلمية حسب المعايير الدولية للتقييم العقاري والتي تعتمد على عدة علوم مثل علم الهندسة وعلم الإحصاء وعلم الاقتصاد والمحاسبة والتحليل المالي للعقار ودراسة السوق وتحليل كل من العرض والطلب والعوامل المؤثرة فيهما.
- أما الفن يعتمد على كيفية تحديد الطريقة المناسبة والاعتماد على أي قيمة تم استنتاجها من العلم أو ترجيح نسب لتوفيق النتائج بين الطرق المستخدمة.
- والخبرة هي التي يستطيع أن يحكم بها الخبير على النتائج.
- التقييم العقاري بكل بساطة لا يعتمد على وجهة نظر المقيم الخاصة، وإنما هناك مبررات علمية يتم الأخذ بها في التقييم، أي أن الوصول إلى القيمة النهائية لسعر العقار يكون من عدة طرق (ثلاثة طرق) وليست بطريقة واحدة لكي تقلل من الخطأ.
- لا یُطلب من المُقیّم استخدام أكثر من طريقة لتقييم الأصل، خاصةً عندما يكون المُقيّم واثقًا في دقة ومصداقية طريقة واحدة عند اعتبار حقائق وظروف مهمة التقييم. ومع ذلك ينبغي أن ينظر المُقيّم في أكثر من أسلوب أو طريقة تقييم واستخدامها للتوصل إلى مؤشر للقيمة، لا سيما عندما تكون المعلومات أو المدخلات غير كافية لطريقة واحدة أن تحصل على نتيجة موثوقة.
- التقييم العقاري مبني على طرق علمية ثلاثة وهي:
1) التقييم بالمقارنة بالمثل.
2) تقييم التكلفة الفعلية للبناء.
3) التقييم وفق الدخل السنوي.
- أي أن طريقة الحساب تتم بجميع تلك الطرق دون استثناء في الغالب، فكل طريقة من هذه الطرق تعطي مؤشراً مختلفاً عن بقية الطرق الأخرى، ويتم أخيراً أخذ المتوسط بين تلك القيم مما يجعل الخطأ في التقييم شبه معدوم، وهذا الأسلوب يجعل قارئ التقييم يفهم كيفية وصول المقيم إلى تلك القيمة.
- لكل طريقة من الطرق الثلاثة المذكورة أعلاه نقاط قوة ونقاط ضعف وشروط معينة لجعلها موضوعية.
- لا يجوز الخلط بين المقيم والسمسار، أتعاب السمسار يتم الحصول عليها عند اتمام عملية البيع والشراء بغض النظر عن مدى توافق السعر المتفق عليه مع قيمة العقار، أما أتعاب المقيم والاستشاري فيتم الحصول عليها عند تقديم رأي مبني على أسس علمية صحيحة وأرقام موثقة بغض النظر عن اتمام عملية البيع .
- إن فـهم عـمليه البناء ومـراحـلها مـن الأمـور الهامة الـتي يـنبغي عـلى الـمقيم الإلـمام بـمراحـلها المختلفة وذلـك لـمعرفـه مـكونـات كـل مـرحـلة و بـالـتالـي إعـطاء وزن تقديري رقمي لتكلفة كل مرحلة وهذا سوف يسهل على المقيم تقدير تكلفة كل مرحلة و بالتالي احتساب القيمة الخاصة بها في يتعلق بالعقارات تحت الانشاء.
- قد يضطر المقيم إلى اللجوء إلى الشـركـات الاسـتشاريـة المتخصصة عند تقييم الـعقارات المتخصصة والـتي تـحتوي عـلى أمـور تـقنية ومـعماريـة مـعقدة أو مزايا معينة (مثل وجود مسبح في المقسم)، حـيث أن أراء الـمتخصصين سـوف تـؤثـر فـي قـيمة الـعقار بـشكل كـبير، و بـالـتالـي يـجب على المقيم إسناد مهمة تقييم تلك العناصر إلى هذه الشركات للوصول الى قيمة تقديرية مقبولة للعقار.
- قيمة العقار تتضمن عنصرين أساسيين هما قيمة الأرض وقيمة البناء، وقيمة كل منهما تتضمن بنود وعوامل مختلفة تلعب دور في تحديدها.
المراجع:
- الإطار التنظيمي لمهنة التقييم العقاري في المملكة ومعايير التقييم الدولي، الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، 2019.
- كتاب الإمارات لمعايير التقييم، دائرة الأراضي والأملاك بدبي
- الإجراءات الأساسية للتقييم العقاري، الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، 2019.
- معايير البحرين للتثمين، مؤسسة التنظيم العقاري، مملكة البحرين، 2019