أساليب التقييم العقاري
أولاً: أسلوب السوق: طريقة المقارنة
يعد هذا الأسلوب أكر طرق التقييم شيوعاً ويقوم أساساً على مقارنة العقار محل التقييم بعقارات مماثلة من السوق؛ لإيجاد القيمة الرأسمالية أو الإيجارية للعقار بصورة مباشرة. وتعتبر هذه الطريقة أن سعر السوق هو أفضل مؤشر للقيمة.
تعريف طريقة التقيیم العقاري بالاعتماد على أسلوب السوق هي:
طريقة تقدير قیمة عقار أو أملاك عقارية بالاعتماد على المقارنة السوقية بین العقار محل التقییم والعقارات المشابهة الموجودة في نفس المنطقة والتي تم بيعها حديثاً، ویتم استخلاص مؤشر القیمة للعقار محل التقییم من خلال تطبيق وحدات مقارنة مناسبة والقيام بتعديلات وعمليات تسوية على أسعار بیع العقارات المشابهة بناء على عناصر المقارنة.
ينبغي تطبيق أسلوب السوق وإعطاءه الأولوية أو وزن مهم في الحالات التالية:
- أ- تم بيع الأصل محل التقييم مؤخراً في معاملة مناسبة لأساس القيمة.
- ب- أن يكون الأصل محل التقييم أو أصول مشابهة له يتم تداولها بنشاط في سوق مفتوح.
- ت- وجود معاملات متكررةً أو حديثةً لأصول مشابهة يمكن ملاحظتها.
البيانات المستخدمة في طريقة المقارنة:
تعتمد طريقة المقارنة على معاملات البيع الفعلية لعقارات مماثلة وقابلة للمقارنة في نفس السوق، وعليه يجب مراعاة النقاط التالية:
- مصادر البيانات والتأكد منها.
- تفاصيل المعاملات والصفقات خاصة الأمور القانونية.
- معرفة تاريخ العقد أو الاتفاقية خصوصاً في الأسواق المتقلبة والمتذبذبة.
- مراعاة تباين آراء المقيمين بشكل كبير عند عدم توفر معلومات كافية عن المبيعات العقارية المقارنة.
- تطبيق طرق أخرى للتقييم في حال عدم توفر أدلة وشواهد سوقية.
- استخدام الأساليب التحليلية لمقارنة الأسعار الخاصة بعقار ما لتقييم عقار آخر.
- استخدام القيم الإيجارية عند توفرها للوصول إلى القيم الرأسمالية.
قابلية المقارنة:
يجب أخذ العوامل التالية بعين الاعتبار لتحديد قابلية مقارنة العقار محل التقييم مع عقارات مماثلة:
- خصائص العقار:
- أ- مساحة المبنى وتصميمه وحالته وجودته.
- ب- القيود على الملكية وجميع الحقوق المتعلقة بها .
- ت- ملكية التجهيزات والتركيبات.
- ث- تراخيص التنظيم والتخطيط.
- العوامل الخارجية:
- أ- الموقع وسهولة الوصول إليه.
- ب- المناطق المجاورة والمرافق والخدمات المناسبة للعقار )مثل: المدارس والمحلات التجارية).
- ت- اتجاهات المنطقة نحو التطوير أو الإهلاك وخطط التنمية المعتمدة.
- عوامل السوق:
- أ- استهداف السوق وطنياً أو محلياً أو إقليمياً أو دولياً.
- ب- التغيرات في العرض والطلب منذ تاريخ المعاملة.
- ت- أن يكون السعر من السوق والتفاوض عليه بصورة حيادية.
التحليل:
يعتمد التحليل على مبدأ المقارنة، ويعمل على تقسيم السعر إلى بيانات يمكن تطبيقها على حالات مختلفة بهدف الوصول لأساس معقول يمكن من خلاله إصدار حكم منطقي عن القيمة، وينقسم التحليل إلى قسمين وهما تحليل السوق وتحليل الأسعار.
- تحليل السوق:
يتحدد سعر السوق من خال التفاعل بن العرض والطلب الذي يحددها الموردين والمستهلكين، وتؤثر هذه التفاعلات على السعر لذا من الضروري ملاحظتها عند تحديد السوق وتحليل العوامل المؤثرة في الأسعار مثل:
- أ- عدد السكان: حجم الفئات العمرية وتوزيعها. ويُلاحظ أن ذلك يؤثر على كمية المساكن المطلوبة ونوعيتها واحتياجات المستخدمين والقوى العاملة المتاحة.
- ب- الوظائف: يزداد توفر الوظائف في فترات الانتعاش الاقتصادي ويزيد ذلك من القوة الشرائية التي يتم تداولها بين الناس ومن ثم يرتفع الطلب على العقارات.
- ت- التمويل: يُعد تمويل القروض من العوامل الأساسية للعديد من مشتري العقارات والعاملين في صناعة البناء وغيرهم من المستثمرين العقارين حيث تؤثر تكاليف التمويل تأثيراً كبيراً على القيمة.
- ث- النقل والمواصلات: هناك رابط وثيق بين قيمة الأراضي والتطورات في مجال النقل والمواصلات ويمكن ملاحظة هذا التأثر عند افتتاح الطرق السريعة والجديدة.
- ج- التغير في الأذواق: تؤثر رغبات الناس على خصائص وسمات العقارات، مثل المجمعات السكنية.
- ح- الضرائب: تعمل السياسة المالية العامة على تحفيز بيع وشراء الأراضي في حالة الإعفاء الضريبي على فوائد الرهن العقاري، أو تقليل حركة البيع والشراء عند رفع معدل الفوائد.
- خ- الأنشطة الحكومية: سهولة إجراءات البناء والتخطيط تجعل بعض المناطق جذابة للاستثمارات العقارية.
- د- التغيرات في العرض نتيجة وجود مبانٍ جديدة أو إصدار تراخيص بناء من الجهات التنظيمية.
- تحليل الأسعار:
يقوم تحليل الأسعار على تقسيم السعر إلى رقم لكل وحدة، فمثلاً: يُستخدم المتر المربع للمباني السكنية والمنشآت التجارية والصناعية ويُستخدم الهكتار لأراضي الكبيرة والزراعية، ويكون السعر في بعض العقارات والمنشآت مقابل كل وحدة من المبيعات، فعلى سبيل المثال: يمكن التعبير عن العائد في المباني الفندقية بصيغة )س ( من الدولارات لكل غرفة في اليوم. وتُطبق التعديات المناسبة مقابل الاختلافات على السعر في عملية التقييم.
الخطوات الرئيسية في طريقة المقارنة كما هي مبينة في “معيار التقييم الدولي رقم 105 هي ما يلي:
- تحديد وحدات المقارنة التي يستخدمها المشاركون في السوق المعنية.
- تحديد المعاملات القابلة للمقارنة ذات الصلة وحساب مقاييس التقييم الرئيسية لتلك المعاملات.
- إجراء تحليل مقارن متسق لأوجه التشابه وأوجه الاختلاف الكيفية والكمية بين الأصول القابلة للمقارنة والموضوع.
- إجراء التعديلات اللازمة، إن وُجدت، على مقاييس التقييم لتعبر عن الفروق بين الأصل الموضوع والأصول القابلة للمقارنة.
- تطبيق مقاييس التقييم المعدلة على الأصل الموضوع.
- إذا استُخدمت مقاييس تقييم متعددة، يتم التوفيق بين مؤشرات القيمة.
ملاحظات عند إجراء عملية المقارنة:
- جمع المعلومات المناسبة لمقارنة الممتلكات موضوع التقييم مع الممتلكات المماثلة التي تم بيعها مؤخراً أو التي عُرضت مؤخراً في سوق مفتوحة. وبالإضافة إلى ذلك، يقدم الطرف المعني معلومات عن عقد الإيجار وأحكام العقد ومواصفات الممتلكات.
- التأكد من أن معلوماته يتم التحقق منها وتم الحصول عليها من المعاملات التي تعبر عن حالة السوق من أجل أن تمثل الأسعار حافزاً غير طبيعي للبائع ويتم استبعاد المشتري، مثل الصفقات التي يدفع خلالها المشتري زيادة معينة رغبة منه في الحصول على أصل معين، أو الصفقات التي تتم من خلال عمليات البيع بين الأطراف في ظروف غير عادية )مثل القرابة أو الصبغة الإلزامية بسبب قرض أو نزع الملكية أو غير ذلك).
- يجب أن يتسم أساس القياس بالاتساق. حيث تختلف أسس القياس من مبنى لآخر، فمن الممكن أن تُقاس مساحة المباني على أساس إجمالي المساحة الداخلية، ويشمل ذلك الممرات وجميع الأجزاء المشتركة أو يمكن قياسها بالصافي مع استبعاد المناطق المشتركة ومناطق الانتقال مثل السلالم والمصاعد.
- يجب التأكد من تناسب القيمة الإيجارية أو القيمة الرأسمالية مع مساحة العقار ودعمها بأدلة وشواهد سوقية. على سبيل المثال: عند مقارنة مبنى كبير بمبنى صغير لا يمكن تطبيق سعر المبنى الأصغر على سعر المبنى الأكبر مباشرة، لأنه استغرق فترة زمنية أطول ومخاطر أكبر.
- تتطلب تحليلات القيمة الإيجارية اهتماماً خاصاً لأن القيمة الإيجارية قد تكون بالإيجار الإجمالي، حيث يكون المالك مسؤولً عن جزء من الإصلاحات وربما عن التأمين، أو بالإيجار الصافي حيث يتحمل المستأجر جميع تكاليف الصيانة. وعند مقارنة القيم الإيجارية، ينبغي إجراء تعديات لكل قيمة للوصول إلى الرقم الإجمالي أو الصافي.
- تُعد إيجارات المحلات التجارية حالة خاصة، فعادةً تُقسّم إلى مناطق، بحيث تكون القيمة الأعلى للوحدات الموجودة على الواجهة.
ميزات هذه الطريقة:
- تصلح هذه الطريقة للعقارات المتشابهة تماما او العقارات المماثلة مع عمل التسويات اللازمة.
- يمكن تطبيقها على العقارات الصغيرة بشكل واسع وخاصة المنازل ذات الطابع المتشابه ضمن مشروع واحد يحمل نفس المواصفات لمكونات العقار سواء من حيث الأرض والبنى التحتية والخدمات.
عيوب هذه الطريقة:
- لا تصلح هذه الطريقة في ظل عدم وجود معلومات كافية للمقارنة و خاصة ان البيع و الشراء للعقارات غير المكتملة من النادر حصوله في السوق، إلا في حال التناقل الداخلي بين الشركات تحت مظلة شركة واحده على سبيل المثال.
- عند تقييم المشاريع الكبيرة أو ذات الطابع المميز بمواصفات خاصة يصعب استخدام هذه الطريقة كذلك.
- حتى في حالة وجود مشاريع مشابهة أو عقارات مماثله قد يختلف العقار محل التقييم في مواصفات البناء عن العقار المشابهة حتى لو كان العقار المقارن في نفس المشروع.
- من عوامل الصعوبة في المقارنات طبيعة الأرض وتصاريح البناء وكذلك البيئة المحيطة و الخدمات المتوفرة في محيط كل عقار مما يستدعي إجراء العديد من التسويات.
المراجع:
- “التقييم العقاري باستخدام أسلوبي السوق والدخل 105″، الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، الرياض، مكتبة الملك فهد الوطنية، 1438 هـ.
- “الإجراءات الأساسية للتقييم العقاري 103″، الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، مكتبة الملك فهد الوطنية، 1438 هـ.
- “معايير البحرين للتثمين”، مؤسسة التنظيم العقاري، مملكة البحرين، 2019.