نظراً لتعدد أغراض التقييم وتنوع طبيعة العقارات واختلاف أسس القيمة، تطورت عدة أساليب للتقييم تندرج تحتها طرقاً تطبيقية متعددة ومستقلة.

ويُقسم مجلس معاير التقييم الدولية IVSC أساليب التقييم إلى ثلاثة أساليب رئيسة وهي: أسلوب السوق وأسلوب الدخل وأسلوب التكلفة، وتستند جميعها إلى المبادئ الاقتصادية لتوازن الأسعار أو توقع المنافع أو الاستبدال ويندرج تحت هذه الأساليب طرق تطبيقية يمكن توضيحها من خلال الجدول التالي:

الأسلوب الرئيسي الطريقة:

أسلوب السوق : طريقة المقارنة

أسلوب الدخل:

 أ- طريقة الاستثمار

  ب- طريقة التدفقات النقدية المخصومة

 ج- طريقة القيمة المتبقية

  د – طريقة الأرباح

أسلوب التكلفة:طريقة المقاول (التكلفة)

يعتمد تحديد أفضل أسلوب لتقييم العقار بناءً على العوامل التالية:

1. الغرض من التقييم.
2. طبيعة العقارات المطلوب تقييمها (من حيث النوع والاستخدام)، فالعقارات الاستثمارية غير السكنية.
3. نوعية المعلومات المتوفرة ومدى الثقة فيها.

قيمة العقار:

قيمة العقار تتضمن عنصرين أساسيين هما قيمة الأرض وقيمة البناء:

1. قيمة الأرض: يتم تحديد سعر الارض من متوسط سعر الأراضي المماثلة بالمنطقة و التي لها ذات المواصفات، مع مراعاة وجود الخدمات ، اتجاه السعر في المنطقة ، النمو المستقبلي لها،· والمناظر الطبيعية التى يطل عليها المقسم.
2. قيمة البناء: يعتمد تحديد سعر المباني على مواصفات كل مبنى: النظام الانشائي المستخدم، نظام العزل، الطاقة البديلة، مستوى الكسوة الخارجية والمرافق العامة، المزايا الموجودة في المقسم مثل وجود صالات للمناسبات حدائق، مسابح، غرف للناطور، عدد مرأب السيارات المخصصة لكل شقة، مساحة الشقق. عدد ونوع الغرف، ومساحة العقار، نسبة الواجهة الى العمق وعدد الطوابق ، عدد المداخل، عدد المصاعد …..إلخ.

ملاحظة:

1. هناك بعض المزايا في المقسم (مثل الصالات والمسابح) إذا لم يحسن إدارتها في المستقبل ستنقلب إلى مساوئ وتؤدي إلى انخفاض قيمة المقسم، وهذا الموضوع يجب لحظه ضمن عقد المشاركة وعقد التخاصص.
2. يجب التوضيح وبشكل موثق: هل جميع مالكي الشقق وشاغلي المقسم في القسم التجاري يحق لهم الاستفادة من هذه المزايا مثل الطاقة الشمسية والمسابح والصالات والمرأب؟ وما هي قواعد هذه الاستفادة ؟ فالجواب على ذلك سيؤثر حتماً على قيمة المتر في هذا المقسم.

المراجع:

• “الإجراءات الأساسية للتقييم العقاري 103″، الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، مكتبة الملك فهد الوطنية، 2019.
• كتاب الإمارات لمعايير التقييم، دائرة الأراضي والأملاك – حكومة دبي.